서울의 아파트 가격의 상황과 주택담보대출의 비율현황에 대해 알아보겠습니다. 그리고 앞으로의 금리와 이에 따른 아파트 가격의 추이 그리고 아파트 가격및 역전세까지 어떻게 될지 예상해보는 시간을 가져보겠습니다.
서울 아파트 현황!
2023년 8월 27일 현재, 서울 아파트의 현황은 다음과 같습니다.
입주물량은 지난 5년 평균 대비 다소 줄어든 양상을 보이고 있습니다. 2023년 서울 아파트 입주예정 물량은 총 3만4000가구로, 정비사업이 1만9000가구, 비정비사업이 1만5000가구입니다. 이는 지난 5년간 연평균 4만9000가구 대비 약 30% 감소한 수치입니다.
금리 인상, 원자재 값 급상승 등 외부환경 요소로 인한 것으로 파악됩니다. 경기가 회복될 경우, 입주예정물량은 지난 5년 연평균 수준으로 회복될 것으로 예상됩니다. 전반적으로 집값은 하락세를 보이고 있습니다. 서울 아파트 평균 매매가격은 2023년 7월 기준 10억6000만원으로, 지난 1년 동안 약 10% 하락했습니다.
이는 금리 인상, 경기 침체 우려 등 영향으로 인한 것입니다. 강남권은 여전히 높은 가격대를 유지하고 있습니다. 강남구 아파트 평균 매매가격은 2023년 7월 기준 26억8000만원으로, 서울 평균의 2.5배에 달합니다. 강북권은 강남권 대비 상대적으로 저렴한 가격대를 형성하고 있습니다.
강북구 아파트 평균 매매가격은 2023년 7월 기준 6억4000만원으로, 서울 평균의 60% 수준입니다. 향후 서울 아파트 시장은 금리 인상, 경기 침체 우려 등 대내외 불확실성 요소가 지속될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 집값은 하락세를 이어갈 가능성이 높습니다.
서울 아파트시장 하락세
2023년 하반기 서울 아파트 시장은 대내외 불확실성 요소 지속으로 인해 하락세가 지속될 가능성이 높습니다.
금리 인상은 하반기에도 계속될 것으로 예상됩니다. 미국 연방준비제도(Fed)는 인플레이션을 잡기 위해 금리를 인상하고 있으며, 한국은행도 이에 맞춰 금리를 인상할 것으로 예상됩니다. 금리 인상은 대출금리를 높이고, 이로 인해 실수요자들의 주택 구입 부담이 커지게 됩니다.
경기 침체 우려도 하반기에도 지속될 것으로 예상됩니다. 미국의 경기 침체 우려가 커지고 있으며, 한국 경제도 경기 침체 우려를 배제할 수 없는 상황입니다. 경기 침체는 주택 수요를 위축시킬 것으로 예상됩니다.
이러한 대내외 불확실성 요소로 인해 서울 아파트 시장은 하반기에도 하락세가 지속될 가능성이 높습니다. 다만, 하반기에는 입주물량이 증가하면서 공급이 늘어나기 때문에, 하락 폭은 상반기보다는 줄어들 것으로 예상됩니다.
구체적으로, 서울 아파트 평균 매매가격은 하반기에도 약 5% 정도 하락할 것으로 예상됩니다. 이는 상반기 하락 폭인 약 10%보다 줄어든 수치입니다. 강남권은 하반기에도 강세를 유지할 것으로 예상되며, 강북권은 상대적으로 하락세가 두드러질 것으로 예상됩니다.
다음은 서울 아파트 시장 하반기 국면에 영향을 미칠 주요 요소입니다.
- 금리 인상 속도와 여파
- 경기 침체 우려 지속 여부
- 입주물량 증가 속도
이러한 요소들이 어떻게 변화하느냐에 따라 서울 아파트 시장의 하반기 국면은 달라질 수 있습니다.
주택담보금리
한국의 현재 주택담보 금리는 2023년 8월 27일 기준으로 변동금리는 5.03%, 고정금리는 5.14%입니다. 이는 한국은행이 2022년 8월 이후 기준금리를 5차례 인상한 영향으로 인한 것입니다. 주택담보 대출율은 2023년 6월 기준으로 69.6%입니다. 이는 2022년 6월 대비 0.4%p 하락한 수치입니다. 이는 한국은행이 가계부채 관리를 위해 주택담보대출 규제를 강화한 영향으로 인한 것입니다.
주택담보 금리와 대출율은 앞으로도 금리 인상 기조가 지속될 것으로 예상됨에 따라 상승세를 이어갈 가능성이 높습니다.주택 거래량은 2022년 8월 이후 하락세를 보이고 있습니다. 이는 금리 인상, 경기 침체 우려 등 대내외 불확실성 요소로 인해 실수요자들의 주택 구입 심리가 위축된 영향으로 인한 것입니다.
- 2022년 7월 기준 전국 아파트 매매거래량은 12만1000건으로, 전년 동월 대비 31.0% 감소했습니다. 이는 2020년 6월 이후 최저치입니다.
- 2022년 7월 기준 전국 아파트 전월세거래량은 27만8000건으로, 전년 동월 대비 18.7% 감소했습니다. 이는 2020년 6월 이후 최저치입니다.
한국의 갭투자 비율은 2023년 7월 기준으로 서울은 43.5%, 수도권은 36.7%, 전국은 33.4%입니다. 이는 2022년 7월 대비 서울은 17.9%p 감소, 수도권은 13.0%p 감소, 전국은 11.2%p 감소한 수치입니다.
갭투자 수요는 금리 인상, 경기 침체 우려 등 대내외 불확실성 요소로 인해 2022년 하반기 이후 감소세를 보이고 있습니다.갭투자는 주택 매매가와 전세가의 차이를 이용하여 시세 차익을 얻는 투자 방식입니다. 갭투자는 상대적으로 적은 자본으로 부동산 투자에 참여할 수 있다는 장점이 있지만, 집값 하락에 따른 위험이 있다는 단점이 있습니다.
연말의 한국 금리
2023년 연말 한국의 기준금리는 3.75~4.0% 수준이 될 것으로 예상됩니다. 한국은행은 2022년 8월 이후 기준금리를 5차례 인상하여 현재 3.5%입니다. 한국은행은 앞으로도 물가 안정을 위해 기준금리를 인상할 것으로 예상됩니다. 다만, 미국 연방준비제도(Fed)의 긴축 정책으로 인해 세계 경제가 침체 우려가 커지고 있습니다. 이에 따라 한국은행도 기준금리 인상 속도를 조절할 가능성이 있습니다.
한국의 역전세
역전세는 전세금이 매매가보다 낮아지는 현상을 말합니다. 역전세 현상은 전세 수요가 전세 공급을 초과하는 경우 발생합니다. 한국의 역전세 현상은 2022년 3월 이후 본격화되었습니다. 이는 금리 인상, 경기 침체 우려 등 대내외 불확실성 요소로 인해 전세 수요가 위축된 영향으로 인한 것입니다.
2023년 7월 기준 전국 아파트 잔존 전세계약 중 역전세 비율은 52.4%에 달합니다. 이는 2022년 7월 대비 26.7%p 상승한 수치입니다. 앞으로도 역전세 현상은 지속될 가능성이 높습니다. 금리 인상과 경기 침체 우려가 지속될 것으로 예상되며, 여기에 더해 2023년에는 입주물량이 증가하면서 전세 공급이 늘어날 것으로 예상됩니다.
2023년 하반기에는 역전세 비율이 55%~60% 수준으로 상승할 것으로 예상됩니다. 2024년에는 역전세 비율이 60%~65% 수준으로 상승할 것으로 예상됩니다. 이러한 요소들이 어떻게 변화하느냐에 따라 역전세 현상은 달라질 수 있습니다.
댓글