종합부동산세
종합부동산세는 토지와 주택에 대한 보유세로, 개인과 법인이 일정 규모 이상의 부동산을 보유할 경우 납부해야 하는 세금입니다. 2005년 도입된 종합부동산세는 부동산 보유에 대한 부담을 높이고, 부동산 투기를 억제하기 위한 목적으로 시행되고 있습니다.
종합부동산세의 대상은 크게 주택과 토지로 구분됩니다.
주택
주택은 종합부동산세 과세대상 중 가장 큰 비중을 차지합니다. 주택은 2주택 이상 보유자인 경우, 1주택자와 달리 종합부동산세를 납부해야 합니다.
종합부동산세 주택의 정의는 다음과 같습니다.
- 주거용 오피스텔
- 상업용 오피스텔 중 주거용으로 사용하는 부분
- 주택과 부속토지
- 분양권
- 조합원입주권
종합합산토지
종합합산토지는 주로 나대지 등 활용도 낮은 토지를 말합니다. 종합합산토지는 공시가격을 합해서 기준금액 5억원을 초과하는 금액부터 종합부동산세가 부과됩니다.
종합합산토지의 범위는 다음과 같습니다.
- 주거용 토지
- 상업용 토지
- 공업용 토지
- 임야
- 과수원
- 목장용지
- 잡종지
별도합산토지
별도합산토지는 시지역의 용도지역별 범위내 공장용 토지, 상용건물용 토지 등입니다. 별도합산토지는 공시가격을 합해서 기준금액 80억원을 초과하는 금액부터 종합부동산세가 부과됩니다.
별도합산토지의 범위는 다음과 같습니다.
- 주거용 토지
- 상업용 토지
- 공업용 토지
- 임야
- 과수원
- 목장용지
- 잡종지
종합부동산세 세율
종합부동산세 세율은 주택과 토지로 구분하여 적용됩니다.
주택
주택의 종합부동산세 세율은 1주택자와 2주택 이상 보유자로 구분하여 적용됩니다.
- 1주택자: 공시가격 15억원 이하 0.05%, 15억원 초과 0.2%
- 2주택 이상 보유자: 공시가격 15억원 이하 0.1%, 15억원 초과 0.2~3.0%
토지
토지의 종합부동산세 세율은 종합합산토지와 별도합산토지로 구분하여 적용됩니다.
- 종합합산토지: 공시가격 5억원 초과 0.3~3.0%
- 별도합산토지: 공시가격 80억원 초과 0.3~1.0%
종합부동산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재, 납세의무자가 보유하고 있는 부동산의 공시가격을 기준으로 부과됩니다. 종합부동산세 납부액은 7월 1일부터 8월 1일까지 신고·납부해야 합니다.
종합부동산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재, 납세의무자가 보유하고 있는 부동산의 공시가격을 기준으로 부과됩니다. 종합부동산세 계산은 다음과 같은 순서로 이루어집니다.
1. 과세표준 산출
과세표준은 과세대상 부동산의 공시가격 합계액에서 공제액을 차감한 금액입니다.
과세표준 = 공시가격 합계액 - 공제액
공제액
- 1주택자: 9억원
- 2주택 이상 보유자: 6억원
- 고령자, 장애인, 국가유공자 등: 3억원
- 농어촌특별세액: 200만원
2. 세율 적용
세율은 주택과 토지로 구분하여 적용됩니다.
주택
- 1주택자: 공시가격 15억원 이하 0.05%, 15억원 초과 0.2%
- 2주택 이상 보유자: 공시가격 15억원 이하 0.1%, 15억원 초과 0.2~3.0%
토지
- 종합합산토지: 공시가격 5억원 초과 0.3~3.0%
- 별도합산토지: 공시가격 80억원 초과 0.3~1.0%
3. 산출세액 계산
산출세액은 과세표준에 세율을 적용하여 계산합니다.
산출세액 = 과세표준 * 세율
4. 공제액 적용
공제액을 적용하여 최종 납부세액을 계산합니다.
납부세액 = 산출세액 - 공제액
예시
- 납세의무자가 1주택을 보유하고 있고, 공시가격이 17억원인 경우
과세표준 = 17억원 - 9억원 = 8억원 산출세액 = 8억원
0.2% = 160만원 납부세액 = 160만원 - 200만원 = -40만원 (공제액이 더 큰 경우, 납부세액은 0원이 됩니다.)
- 납세의무자가 2주택을 보유하고 있고, 각각의 공시가격이 15억원과 18억원인 경우
과세표준 = (15억원 + 18억원) - 6억원 = 21억원 산출세액 = 21억원
0.2% = 420만원 납부세액 = 420만원 - 200만원 = 220만원
- 납세의무자가 종합합산토지 2필지를 보유하고 있고, 각각의 공시가격이 5억원과 10억원인 경우
과세표준 = (5억원 + 10억원) - 5억원 = 10억원 산출세액 = 10억원
0.3% = 300만원 납부세액 = 300만원 - 200만원 = 100만원
- 납세의무자가 별도합산토지 1필지를 보유하고 있고, 공시가격이 100억원인 경우
과세표준 = 100억원 - 80억원 = 20억원 산출세액 = 20억원
0.3% = 600만원 납부세액 = 600만원 - 200만원 = 400만원
종합부동산세는 매년 7월 1일부터 8월 1일까지 납부해야 합니다.
국토보유세
국토보유세는 토지와 주택에 대한 보유세로, 2023년 1월 1일부터 시행된 새로운 세금입니다. 국토보유세는 종합부동산세를 대체하는 세금으로, 종합부동산세에 비해 세율이 낮고, 공제액이 늘어나도록 설계되었습니다.
국토보유세의 대상은 크게 주택과 토지로 구분됩니다.
주택
주택은 국토보유세 과세대상 중 가장 큰 비중을 차지합니다. 주택은 2주택 이상 보유자인 경우, 1주택자와 달리 국토보유세를 납부해야 합니다.
국토보유세 주택의 정의는 다음과 같습니다.
- 주거용 오피스텔
- 상업용 오피스텔 중 주거용으로 사용하는 부분
- 주택과 부속토지
- 분양권
- 조합원입주권
토지
토지는 국토보유세 과세대상 중 두 번째로 큰 비중을 차지합니다. 토지는 공시가격을 합해서 기준금액 10억원을 초과하는 금액부터 국토보유세가 부과됩니다.
국토보유세 토지의 범위는 다음과 같습니다.
- 주거용 토지
- 상업용 토지
- 공업용 토지
- 임야
- 과수원
- 목장용지
- 잡종지
국토보유세 세율
국토보유세 세율은 주택과 토지로 구분하여 적용됩니다.
주택
주택의 국토보유세 세율은 1주택자와 2주택 이상 보유자로 구분하여 적용됩니다.
- 1주택자: 공시가격 15억원 이하 0.05%, 15억원 초과 0.2%
- 2주택 이상 보유자: 공시가격 15억원 이하 0.1%, 15억원 초과 0.2~3.0%
토지
토지의 국토보유세 세율은 종합합산토지와 별도합산토지로 구분하여 적용됩니다.
- 종합합산토지: 공시가격 10억원 초과 0.3~3.0%
- 별도합산토지: 공시가격 80억원 초과 0.3~1.0%
국토보유세 계산
국토보유세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재, 납세의무자가 보유하고 있는 부동산의 공시가격을 기준으로 부과됩니다. 국토보유세 납부액은 7월 1일부터 8월 1일까지 신고·납부해야 합니다.
국토보유세는 종합부동산세보다 세율이 낮고, 공제액이 늘어나도록 설계되었습니다. 따라서 종합부동산세 납부액이 줄어드는 효과가 있습니다.
2023년 국토보유세 개편안
정부는 2023년 국토보유세를 다음과 같이 개편했습니다.
- 주택 1주택자에 대한 공제액을 9억원에서 12억원으로 확대했습니다.
- 토지 종합합산토지에 대한 공제액을 5억원에서 10억원으로 확대했습니다.
- 토지 별도합산토지에 대한 공제액을 80억원에서 150억원으로 확대했습니다.
이러한 개편으로 인해 주택 1주택자의 국토보유세 부담이 크게 줄어들 것으로 예상됩니다.
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