2022년 12월 21일 정부가 다주택자에 대한 규제 3종을 다 풀었습니다. 부동산 시장의 연착륙을 위한 방안이라고 합니다. 그간에 오른 집값이 제자리를 돌아가는데 정부의 개입이 지나친 것이 아니냐는 의견도 많습니다. 이렇게 규제가 풀리는데 지금이라도 다시 빚을 내서 집을 사야 할까요?
1. 다주택자 규제 완화
이전 정부에서 투기꾼으로 몰리었던 다주택자들을 이제 현정부에서는 실수요자이면서 받들어야 할 대상으로 보고 있습니다. 다주택자들이 집을 사는 데 걸림돌이 되는 문턱을 낮춰 집값을 떠받치겠다는 의도입니다. 이번에 정부가 풀겠다는 규제는 아래와 같습니다.
- 취득세: 최고 12%인 취득세 중과세율을 4~6% 수준으로 낮춤(단, 2023년 초 세법 개정 필수)
- 양도세: 최고 75%인 양도세 중과 유예 기한을 2024년 5월까지 1년 더 연장
- 대출 규제: 다주택자도 규제지역에서 집값의 30%까지 주담대가 가능하게 해줌(23년 1월 시행)
2. 취득세와 양도세
정부의 부동산대책 발표는 다주택자의 세금을 낮춰 부동산 시장의 연착륙을 기대하는 것입니다. 현재 시장은 경착륙으로 롤러코스터를 타듯 냉각이 되어 있습니다. 이를 최대한 경착륙으로 가겠다는 의도인데 그럼 취득세와 양도세가 무엇인지 알아보겠습니다.
취득세는 일정한 자산을 취득할때 내는 세금을 의미합니다. 집을 살 때에도 취득세를 내는데 문재인정부 당시에 집값이 지나치게 폭등하여 정부가 이를 막고자 취득세를 일정금액 이상의 집값에 대해 가중하여 부과하는 식으로 취득세를 많이 올려놓았습니다.
양도세는 집을 팔때 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대한 세금을 내는 것을 말합니다. 5억에 산집을 10억에 팔았다면 5억에 대한 차익의 양도세를 부과하는 것입니다. 해당 세금 역시 집값이 폭등하는 시기에 지나치게 높이 올려놓았으나 윤석열 정부는 양도세 중과 조치를 한시적으로 유예하였습니다.
아파트 임대 사업자도 다시 부활시켰습니다. 완전한 부활은 아니지만 전용면적 85㎡(약 33평) 이하 아파트를 10년간 장기 임대하는 경우에 한해 임대사업자를 부활 시켰습니다. 이전 정부에서는 각종 세제 혜택을 받는 임대사업자들이 아파트만 사들이고 그 집이 시장에 나오지 않아 집값이 올랐다는 비판 때문에 임대사업자를 금지시켰었습니다.
정부가 아파트 임대사업자제도를 부활시키는 이유는 제도 본연의 취지를 살리겠다는 겁니다. 즉 다주택자가 가진 아파트에서 임차인은 장기간 저렴하게 거주하고 임대사업자는 감세 혜택을 받을 수 있게 한다는 것입니다. 하지만 임대사업자제도 부활은 법을 고쳐야 하기에 야당의 협조가 필수입니다.
3. 추가 규제 지역 해제.
추가 규제 지역들이 해제가 됩니다. 현재는 서울과 경기 과천, 성남, 하남, 광명 등의 규제 지역들이 있습니다. 시장의 최근 집값 하락폭이 거지면서 노원, 도봉 강북 그 이른바 노도강의 지역과 과천, 성남, 하남, 광명시가 규제지역에서 먼저 풀릴 것으로 보이고 있습니다.
다만 규제가 풀리더라도 고금리상태에서는 집의 구매 수요가 적을 것이라는 예측입니다. 여전히 집을 사고자 하는 사람들은 많으나 현재로서는 그 어떤 규제를 풀더라도 고금리에 선뜻 집을 구매할 사람은 적을것이라는 것입니다. 결국 금리가 집값을 잡고 있고 규제는 풀었지만 어려운 현실입니다.
현재 정부의 조치에 대한 불만도 많습니다. 전 세계가 긴축하는 시점에 집값 하락은 당연한 것인데 규제를 자꾸 풀어 가계 대출의 부담을 높이는 것은 또 다른 위기를 자초할 수 있다는 지적입니다. 과거 박근혜 정부 시절에 주도한 주택담보대출과 유사한 흐름으로 가고 있으나 그때보다 대출이 이미 많은 서민들이 감당할 수 있냐는 문제입니다.
현재 우리나라의 40 ~ 64세 중장년의 절반 이상은 내 집 마련을 못했다고 합니다. 통계청에 발표의 결과로 보아서는 내집 마련하는 가구가 늘고는 있으나 아직도 2명 중 1명은 내 집이 없다는 이야기 입니다. 집을 이렇게 많이 짓고 있는데도 내집이 없는 국민이 많다는 얘기는 결국 소수의 지배계층이 대다수의 집을 소유하고 있다는 의미입니다.
그로 인해 늘어나는 전세 사기는 피해자가 점점 늘고 있습니다. 최근에 연이어 발생하는 빌라왕 사망사건부터 시작하여 각종 전세 사기와 고금리로 인해 갭투자 실패로 집이 경매로 넘어가는 등 부동산 곳곳에서 파열음이 들리고 있습니다. 언제 터질지 모르는 현 부동산 시장을 잡는 법은 정부의 정책보다는 하루빨리 금리 인상을 멈추고 인하로 돌아서는 것 외에 방법이 없는지도 모릅니다.
내 집 마련의 꿈 우리는 언제 그것을 이룰 수 있을까요.
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