오늘은 재건축의 의미와 아파트 재건축을 하는 사업의 절차에 대해 알아보겠습니다. 아울러 과연 신축을 사는게 맞는지 재건축을 할 예정인 아파트를 사는게 맞는지 재건축의 장점과 단점에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
재건축의 의미!
재건축은 노후한 주택을 철거하고 그 자리에 새로운 주택을 짓는 것을 말합니다. 재건축은 주택의 노후화 문제를 해결하고, 주택의 품질을 개선하며, 주택의 용적률을 높여 주택 공급을 확대하는 데 기여합니다.
재건축은 다음과 같은 절차를 거쳐 진행됩니다.
- 조합설립추진위원회 설립: 재건축을 추진하기 위해서는 조합설립추진위원회를 설립해야 합니다. 조합설립추진위원회는 재건축을 위한 주민 동의를 얻고, 재건축 사업 계획을 수립하는 역할을 합니다.
- 조합설립: 조합설립추진위원회가 주민 동의율 2/3 이상을 획득하면, 조합을 설립할 수 있습니다. 조합은 재건축 사업을 시행하는 주체가 됩니다.
- 사업시행계획 인가: 조합이 재건축 사업 계획을 수립하면, 관할 관청의 인가를 받아야 합니다. 사업시행계획에는 재건축 대상 건축물의 철거, 새로운 건축물의 건축, 기반시설의 설치 등 재건축 사업에 관한 사항이 포함됩니다.
- 이주: 재건축 사업이 시작되면, 기존의 주민들은 이주해야 합니다. 이주 기간은 재건축 사업 계획에 따라 결정됩니다.
- 건축: 재건축 사업이 완료되면, 새로운 건축물이 건축됩니다. 건축 기간은 재건축 사업 계획에 따라 결정됩니다. 6. 입주: 건축이 완료되면, 주민들은 새로운 건축물에 입주할 수 있습니다.
재건축은 주택의 노후화 문제를 해결하고, 주택의 품질을 개선하며, 주택 공급을 확대하는 데 기여하는 중요한 사업입니다. 그러나 복잡한 절차와 비용 등 단점도 존재하므로, 재건축을 추진하기 전에 충분한 정보를 숙지하고, 신중한 결정을 내리는 것이 중요합니다.
재건축 사업의 절차
재건축은 노후한 주택을 철거하고 그 자리에 새로운 주택을 짓는 것을 말합니다. 재건축은 주택의 노후화 문제를 해결하고, 주택의 품질을 개선하며, 주택의 용적률을 높여 주택 공급을 확대하는 데 기여합니다.
재건축 사업은 다음과 같은 절차를 거쳐 진행됩니다.
1. **조합설립추진위원회 설립**
재건축을 추진하기 위해서는 조합설립추진위원회를 설립해야 합니다. 조합설립추진위원회는 재건축을 위한 주민 동의를 얻고, 재건축 사업 계획을 수립하는 역할을 합니다.
조합설립추진위원회를 설립하려면, 재건축 대상 구역의 토지등소유자 1/2 이상이 조합설립추진위원회 구성에 동의해야 합니다. 조합설립추진위원회는 구성된 후 2개월 이내에 관할 관청에 인가를 받아야 합니다.
2. **조합설립**
조합설립추진위원회가 주민 동의율 2/3 이상을 획득하면, 조합을 설립할 수 있습니다. 조합은 재건축 사업을 시행하는 주체가 됩니다.
조합설립을 위해서는, 재건축 대상 구역의 토지등소유자 3/4 이상이 조합설립에 동의해야 합니다. 조합은 설립된 후 6개월 이내에 관할 관청에 인가를 받아야 합니다.
3. **사업시행계획 인가**
조합이 재건축 사업 계획을 수립하면, 관할 관청의 인가를 받아야 합니다. 사업시행계획에는 재건축 대상 건축물의 철거, 새로운 건축물의 건축, 기반시설의 설치 등 재건축 사업에 관한 사항이 포함됩니다.
사업시행계획 인가를 받기 위해서는, 재건축 대상 구역의 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 합니다. 사업시행계획은 관할 관청의 심의를 거쳐 인가됩니다.
4. **이주**
재건축 사업이 시작되면, 기존의 주민들은 이주해야 합니다. 이주 기간은 재건축 사업 계획에 따라 결정됩니다.
재건축 조합은 이주를 지원하기 위해 이주비를 지급합니다. 이주비는 조합이 재건축 사업을 통해 얻는 수익으로 충당됩니다.
5. **건축**
재건축 사업이 완료되면, 새로운 건축물이 건축됩니다. 건축 기간은 재건축 사업 계획에 따라 결정됩니다.
재건축 조합은 건축을 위해 시공사를 선정하고, 건축공사를 진행합니다.
6. **입주**
건축이 완료되면, 주민들은 새로운 건축물에 입주할 수 있습니다.
재건축 조합은 입주를 지원하기 위해 입주비를 지급합니다. 입주비는 조합이 재건축 사업을 통해 얻는 수익으로 충당됩니다.
재건축 사업은 복잡한 절차와 비용이 소요되는 사업입니다. 재건축을 추진하기 전에 충분한 정보를 숙지하고, 신중한 결정을 내리는 것이 중요합니다.
재건축 사업의 장단점
**장점**
- 주택의 노후화 문제를 해결할 수 있습니다.
- 주택의 품질을 개선할 수 있습니다.
- 주택의 용적률을 높여 주택 공급을 확대할 수 있습니다.
- 주택의 가치를 상승시킬 수 있습니다.
**단점**
- 조합 설립과 사업시행계획 인가 등 복잡한 절차를 거쳐야 합니다.
- 이주와 재건축 기간 동안의 불편이 발생할 수 있습니다.
- 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.
재건축은 주택의 노후화 문제를 해결하고, 주택의 품질을 개선하며, 주택 공급을 확대하는 데 기여하는 중요한 사업입니다. 그러나 복잡한 절차와 비용 등 단점도 존재하므로, 재건축을 추진하기 전에 충분한 정보를 숙지하고, 신중한 결정을 내리는 것이 중요합니다.
재건축을 할 수 있는 조건!
2023년 7월 기준, 재건축을 할 수 있는 조건은 다음과 같습니다.
**건축물의 준공 후 30년이 경과한 주택단지**
재건축을 할 수 있는 가장 기본적인 조건은 건축물의 준공 후 30년이 경과한 주택단지여야 한다는 것입니다. 다만, 2000년 12월 31일 이전에 지어진 주택단지 중에서 건축물의 노후화 상태가 심각하거나, 사회적 필요성이 인정되는 경우는 예외적으로 20년이 경과한 주택단지에서도 재건축을 할 수 있습니다.
**주거환경개선사업**
주거환경개선사업을 시행한 주택단지에서도 재건축을 할 수 있습니다. 주거환경개선사업이란, 주택의 노후화, 불량건축물, 열악한 주거환경 등을 개선하기 위한 사업으로, 1977년 10월 1일 이전에 지어진 주택단지에서 시행할 수 있습니다.
**안전진단**
재건축을 추진하기 위해서는 재건축 대상 구역의 구조 안전성, 설비 노후도, 주거환경 등을 종합적으로 평가하는 안전진단을 받아야 합니다. 안전진단은 A~E 등급으로 평가되며, E등급을 받으면 재건축이 가능합니다.
**조합설립**
재건축을 위해서는 재건축 조합을 설립해야 합니다. 조합설립추진위원회를 구성하여 주민 2/3 이상의 동의를 얻은 후, 조합설립에 관한 총회를 개최하여 조합설립을 결의해야 합니다.
**사업시행계획 인가**
재건축 조합은 재건축 사업을 시행하기 위해 사업시행계획을 수립하고, 관할 관청의 인가를 받아야 합니다. 사업시행계획에는 재건축 대상 건축물의 철거, 새로운 건축물의 건축, 기반시설의 설치 등 재건축 사업에 관한 사항이 포함됩니다.
**이주**
재건축 사업이 시작되면, 기존의 주민들은 이주해야 합니다. 이주 기간은 재건축 사업 계획에 따라 결정됩니다.
**건축**
재건축 조합은 건축을 위해 시공사를 선정하고, 건축공사를 진행합니다.
**입주**
건축이 완료되면, 주민들은 새로운 건축물에 입주할 수 있습니다.
2023년 7월 1일부로 재건축 안전진단 기준이 완화되었습니다. 기존에는 구조 안전성 요소의 비중이 50%였으나, 30%로 낮아졌습니다. 또한, 설비 노후도 요소의 비중이 30%에서 20%로 낮아졌습니다. 이러한 기준 완화로 인해, 재건축을 추진하는 주택단지의 수가 증가할 것으로 예상됩니다.
재건축을 하는 아파트를 매수하는 것의 장점과 단점은 다음과 같습니다.
**장점**
- 재건축이 완료되면, 주택의 품질이 개선되고, 주택의 규모가 커지면서 주택가격이 상승할 가능성이 높습니다. 따라서 재건축을 하는 아파트를 매수하면, 시세차익을 실현할 수 있습니다.
- 재건축이 완료되면, 새로운 주택에 입주할 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 따라서 재건축을 하는 아파트를 매수하면, 임대수익을 창출할 수 있습니다.
- 재건축이 완료되면, 주택의 노후화 문제가 해결되고, 주택의 구조와 설비가 개선됩니다. 따라서 재건축을 하는 아파트를 매수하면, 보다 쾌적하고 안전한 주거환경을 누릴 수 있습니다.
**단점**
- 재건축 사업은 복잡한 절차와 장기간의 시간이 소요되는 사업입니다. 따라서 재건축 조합의 운영이 제대로 이루어지지 않을 경우, 사업이 지연되거나 중단될 수 있습니다.
- 재건축이 진행되면, 기존 주민들은 이주해야 합니다. 이주 기간 동안에는 기존 주택에 거주할 수 없기 때문에, 불편을 감수해야 합니다. 또한, 재건축 기간 동안에는 소음과 분진 등으로 인한 불편이 발생할 수 있습니다.
- 재건축 사업은 막대한 비용이 소요됩니다. 재건축 비용은 조합원들이 분담해야 합니다. 따라서 재건축 비용에 대한 부담이 있을 수 있습니다.
재건축을 하는 아파트를 매수할 때는 이러한 장점과 단점을 고려하여 신중한 결정을 내리는 것이 중요합니다.
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