주택구입과 신혼부부를 위한 특례보금자리론의 정책 금융 상품에 대하여 알아보겠습니다.
1. 특례보금자리론이란?
특례보금자리론은 금리 상승기에 서민과 주택의 실수요층이 이자 상승 불안 없이 다양한 용도의 저금리 자금을 이용하도록 지원하는 대책입니다. 대상은 주택가격 9억 이하, 소득 제한 없이 최대 5억 원까지 LTV, DTI 한도 안에서 대출 이용이 가능합니다.
운영은 1년간 한시적으로 운영 하는데 금리 상승기 서민과 실수요층의 금리 불안 해소 등을 위해 장기간 저금리 등 높은 혜택을 적용하는 우대 프로그램입니다. 우선 1년간 한시적으로 운영하고 향후 시중 금리와 자금상황 가계부채 추이를 보면서 기간 연장 등을 검토할 계획이라고 합니다.
2. 다양한 대출 이용.
하나의 주택을 구입하더라도 특례보금자리론만 가능한것이 아니라 디딤돌 대출과 동시에 이용이 가능합니다. 두 상품의 지원 요건을 모두 충족하면 가능합니다. 상대적으로 대출 금리가 낮고 지원한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도까지 대출이 이루어지고 한도가 부족하면 특례보금자리론을 나머지 필요만큼 이용 가능합니다.
주택가격판단 기준은 아래와 같습니다.
시세가 있는 아파트의 경우는 KB시세 그리고 한국부동산원 시세 다음 주택공시가격 다음 감정평가액 순으로 가격을 평가합니다. 시세나 공시가격이 없는 신축 아파트의 경우에는 분양가액을 적용하되 분양가액 적용이 적합하지 않은 경우는 감정평가액을 적용합니다.
담보 주택 외에 분양권이나 입주권을 가지고 있는 경우에도 가능합니다. 원래는 분양권과 조합권, 입주권도 보유주택수에 포함되어 특례보금자리론 이용이 원칙적으로는 불가능합니다. 하지만 구입 용도에 한하여 2년 내 처분하는 조건으로 이용할 수 있습니다.
특례보금자리론 대출 실행 이후에는 추가 주택 취득은 금지됩니다. 추가 주택을 취득한 경우 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 합니다. 해당 기간 내 처분하지 않는 경우에는 기한이익상실 처리되고 3년간 보금자리론 이용이 불가능합니다.
3. 소득과 금리
부부의 경우에는 집을 사려는 본인의 소득 증빙만으로도 대출 이용이 가능합니다. 다만 배우자와 소득을 합산해 충분한 대출 한도를 지원받거나 우대금리 적용 등 혜택을 받고자 하는 경우는 부부 모두가 소득 증빙이 반드시 필요합니다. 우대를 받기 위해서는 둘 다 소득증빙을 제출해야 합니다.
실직 중이거나 폐업한 경우에는 건강보험료 혹은 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정합니다. 그 추정치를 가지고 대출 심사를 진행하며 휴직자는 휴직 직전의 연간 소득으로 심사를 하여 특례보금자리론 대출을 이용 가능합니다.
대출 신청시점과 실행 시점의 금리가 다를 수 있습니다. 특례보금자리론에서는 대출 신청 시점과 실행 시점의 대출 기본 금리 중에 더 낮은 금리를 적용합니다. 우대 금리는 대출 신청일을 기준으로 판단하는데 정부의 지원 정책인 만큼 가장 우선시 되는 낮은 금리로 적용을 합니다.
대출 시행 이후에 주택 가격이 추가로 떨어져서 우대금리 요건을 만족하게 되는 경우에는 우대 금리 적용이 불가능합니다. 주택가격 적용의 판단 시점은 대출승인일을 적용합니다. 따라서 대출 실행 이후에 주택가격이 떨어져서 6억 이하로 되더라도 우대금리는 적용되지 않습니다.
정부의 다양한 부동산 해제와 정책들로 인해 최근 떨어지던 집값이 주춤하고 있습니다. 정말 지금 시점이 집을 사야 하는 시점인지 아니면 좀 더 관망해야 하는 시점인지에 대한 고민들이 많습니다. 한은은 3.5%까지 금리를 올린 상태이며 앞으로 1~2번 정도 더 올릴 것으로 보입니다.
올해가 아마도 집을 살 수 있는 최적의 시기가 아닐까 하는 생각이 좀 더 치우치게 만드는 상황입니다. 금리가 동결되고 금리 인하가 시작된다면 아마도 지금까지 걸려있던 온갖 제동장치들이 다 풀어진 만큼 집값 상승을 부추기는 매개체들로 집값은 다시 상승할 것으로 보입니다.
앞으로는 고물가의 시대입니다. 인플레이션이 아닌 실제 인건비가 오르고 물가가 상승하기에 고물가의 시대로 들어갑니다. 고물가의 시대에서는 당연히 부동산은 오르기 마련입니다. 실질적으로 사람들이 선호하는 땅과 지역은 한정되어 있기 때문입니다. 앞으로의 집값이 어떻게 될지 기대됩니다.
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